Zakup mieszkania to jedna z największych inwestycji, na którą decyduje się większość osób w swoim życiu. Mimo że cena widoczna w ofercie wydaje się ostateczną kwotą do zapłaty, rzeczywistość może być inna. Istnieje wiele ukrytych kosztów, które mogą zaskoczyć nowych właścicieli.
Opłaty notarialne – konieczne, choć często niedoceniane
Każda transakcja zakupu nieruchomości musi zostać sfinalizowana w obecności notariusza, co wiąże się z określonymi kosztami. Taksa notarialna zależy od wartości nieruchomości i jest regulowana przez przepisy prawa. Obejmuje ona zarówno koszt aktu notarialnego, jak i wypisy, które trafiają do różnych instytucji, m.in. do sądu, urzędu gminy oraz nabywcy i sprzedającego. Notariusz może pobierać maksymalną stawkę, ale czasem oferuje rabaty, zależne od sytuacji.
Założenie księgi wieczystej to kolejny koszt, który można ponieść na etapie zakupu. Choć wynosi on zwykle kilkaset złotych, wiele osób nie uwzględnia go przy pierwszych szacunkach. Natomiast wpis do hipoteki – konieczny przy zakupie na kredyt – to stała opłata w wysokości 200 zł. Koszty te mogą wydawać się drobne, ale skumulowane tworzą niemałą sumę. 
Przeczytaj także: 5 czynników, na które warto zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania niezależnie od rynku
Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) – kto i kiedy musi go zapłacić?
Zakup mieszkania na rynku wtórnym wiąże się z opłatą PCC, która wynosi 2% wartości nieruchomości. Podatek ten, naliczany od rynkowej ceny mieszkania, jest jednym z większych kosztów dodatkowych i często zaskakuje kupujących, którzy nie przygotowali się na tę wydatek. Dla mieszkań zakupionych od dewelopera obowiązuje natomiast podatek VAT, wliczony w cenę nieruchomości, co znacznie upraszcza kwestie formalne.
Warto też zaznaczyć, że osoby nabywające swoją pierwszą nieruchomość, o ile nigdy wcześniej nie były właścicielami, mogą skorzystać ze zwolnienia z PCC – o ile nie spełniają wyjątków, takich jak otrzymanie mieszkania w spadku.
Koszty związane z kredytem hipotecznym – nie tylko odsetki
Cykliczne koszty obejmują przede wszystkim oprocentowanie kredytu, składające się z marży banku (średnio 2%) oraz zmiennego WIBOR-u, zależnego od stóp procentowych. Dodatkowo pojawiają się składki ubezpieczeniowe, takie jak ubezpieczenie nieruchomości (ok. 0,08–1% wartości rocznie) oraz, w niektórych przypadkach, ubezpieczenie na życie lub od utraty pracy. Część banków dolicza także opłaty za inspekcje nieruchomości (180–300 zł) przy wypłacie kolejnych transz kredytu, szczególnie w przypadku zakupu na rynku pierwotnym. Wszystkie te koszty wpływają na ostateczną wysokość zobowiązania wobec banku i całkowitą kwotę do spłaty.
Koszty związane z agencją nieruchomości – czy warto korzystać z pośrednika?
Decyzja o zakupie mieszkania z pomocą agencji nieruchomości wiąże się z dodatkowymi kosztami. Prowizja agencji to zazwyczaj 2-3% wartości nieruchomości, ale może wynosić nawet 5%, jeśli agencja oferuje szeroki zakres usług, jak negocjacje ceny, przygotowanie dokumentacji, czy też pomoc w uzyskaniu kredytu. W przypadku mieszkań z rynku pierwotnego kupujący zwykle nie płaci prowizji, ponieważ jest ona opłacana przez dewelopera, jednak warto wcześniej sprawdzić tę kwestię, by uniknąć nieporozumień.
Koszt wykończenia – więcej niż tylko estetyka
Wybierając mieszkanie „pod klucz”, można pominąć koszty wykończenia, ale to rozwiązanie wiąże się ze znacznie wyższą ceną za metr kwadratowy. Dla osób kupujących mieszkanie w stanie deweloperskim koszty wykończenia i umeblowania średniego lokalu mogą sięgnąć nawet 30-50 tys. zł, a przy większych wymaganiach wykończeniowych – jeszcze więcej. Różnice te mogą znacząco wpłynąć na ostateczny koszt mieszkania i warto wcześniej zaplanować szczegółowy budżet na ten cel.
Podatek od nieruchomości – stały koszt, o którym nie można zapomnieć
Podatek od nieruchomości przy zakupie mieszkania jest lokalnym obowiązkiem podatkowym, który dotyczy właścicieli mieszkań, domów oraz gruntów. Wysokość podatku zależy od powierzchni użytkowej nieruchomości i stawki ustalanej przez gminę, nieprzekraczającej maksymalnych limitów określonych przez Ministra Finansów. Dla budynków mieszkalnych w 2024 roku maksymalna stawka wynosi 1,15 zł za m² powierzchni użytkowej.
Po zakupie mieszkania obowiązek zapłaty podatku przechodzi na nowego właściciela. Nowy nabywca musi zgłosić fakt zakupu w urzędzie gminy, wypełniając odpowiedni formularz podatkowy (najczęściej w ciągu 14 dni od daty nabycia). Podatek płaci się zwykle w czterech ratach w określonych terminach (np. 15 marca, 15 maja, 15 września i 15 listopada). Istnieje również możliwość zapłaty jednorazowej, jeśli kwota podatku jest niewielka.
Podatek wpłaca się na konto wskazane przez gminę lub w kasie urzędu. Warto pamiętać, że ostateczna wysokość podatku może różnić się między gminami, ponieważ lokalne władze mogą ustalać niższe stawki od maksymalnych.
Czytaj dalej: Nowe mieszkanie czy rynek wtórny – co wybrać? Praktyczny przewodnik dla kupujących
Ile faktycznie kosztuje zakup mieszkania?
Zakup mieszkania to nie tylko jego cena. Do końcowego rachunku należy doliczyć koszty notarialne, podatki, opłaty sądowe, a także wydatki związane z kredytem hipotecznym. Co więcej, osoby planujące skorzystanie z usług agencji nieruchomości czy też decydujące się na wykończenie mieszkania muszą być przygotowane na dodatkowe wydatki, które znacząco wpływają na ostateczny budżet.
Przed podjęciem ostatecznej decyzji warto sporządzić dokładny plan finansowy i uwzględnić wszystkie powyższe aspekty, aby zakup mieszkania był procesem pozbawionym niespodzianek.
