Rok 2025 nadchodzi, a prognozy na rynku nieruchomości już teraz przyciągają uwagę inwestorów, deweloperów oraz osób prywatnych, które planują zakup lub sprzedaż nieruchomości. Przeglądamy trendy na rynku nieruchomości w Polsce i wybranych krajach Unii Europejskiej. Skupimy się na zmianach cen mieszkań, sytuacji na rynku kredytów hipotecznych oraz wpływie czynników gospodarczych i demograficznych na przyszłe kształtowanie się sektora.
Ceny mieszkań: kontynuacja wzrostów czy wyczekiwana stabilizacja?
W Polsce ceny nieruchomości od kilku lat nieprzerwanie rosną, a eksperci przewidują, że trend ten może się utrzymać przynajmniej do połowy 2025 roku. Według danych Cushman & Wakefield oraz Banku Pekao, nieruchomości na rynku pierwotnym w dużych miastach jak Kraków, Wrocław czy Gdańsk odnotowały wzrosty rzędu 17-21% rok do roku w pierwszej połowie 2024 roku. Czynnikiem sprzyjającym dalszym podwyżkom jest program rządowy „Mieszkanie na Start”, który wspiera finansowanie zakupu mieszkań. Jednocześnie ograniczona dostępność gruntów oraz wzrost kosztów budowy dodatkowo podnosi ceny nowych inwestycji.
Stabilizacja i prognozowane korekty cen w Europie
W krajach UE ceny nieruchomości są zróżnicowane i zależą od lokalnych uwarunkowań. W 2024 roku odnotowano stagnację cen w Niemczech i Francji, gdzie trudna sytuacja gospodarcza oraz wysoka inflacja wywołały wyhamowanie wzrostów. W wielu krajach UE, w tym Hiszpanii i Portugalii, prognozy zakładają stabilizację cen lub umiarkowane wzrosty w związku z odbudową rynku kredytowego. Ponadto strukturalne niedobory mieszkań, zwłaszcza w dużych aglomeracjach, pozostają kluczowym czynnikiem wspierającym ceny. 
Przeczytaj także: Koszty dopisania współmałżonka do majątku. Przewodnik dla par
Kredyty hipoteczne: stopy procentowe pod znakiem zapytania
W 2025 roku kredytobiorcy mogą spodziewać się zmian w wysokości rat kredytów hipotecznych, choć ich kierunek nie jest pewny. Prezes NBP, Adam Glapiński, na ostatniej w 2024 r. konferencji wskazał, że planowane obniżki stóp procentowych mogą zostać opóźnione z powodu niepewności związanej z częściowym zamrożeniem cen energii. Chociaż stopy procentowe nie zmieniły się w 2024 roku, spadająca stawka WIBOR przynosi pewną ulgę kredytobiorcom. Eksperci zauważają, że obniżki mogłyby nastąpić już w marcu (jak zakładano jesienią w 2024 r.), ale sytuacja zależy od presji inflacyjnej i polityki fiskalnej. W przypadku obniżek, raty kredytów mogłyby spaść o kilkaset złotych miesięcznie, co odciążyłoby budżety domowe. Jednak niepewność w komunikacji RPP sprawia, że prognozy pozostają ostrożne.
W krajach UE sytuacja kredytowa jest bardziej zróżnicowana. W Belgii, Hiszpanii i Portugalii odnotowano szybki powrót zainteresowania kredytami, co pomogło w stabilizacji rynku nieruchomości. W Niemczech, gdzie gospodarka boryka się z trudnościami, rynek kredytowy nadal pozostaje ostrożny. W 2025 roku można spodziewać się stopniowych obniżek stóp procentowych w całej UE, co powinno ułatwić finansowanie nieruchomości i częściowo zrównoważyć wysokie koszty kredytów.
Rynek budownictwa – co nas czeka?
W Polsce rok 2024 przyniósł rekordową liczbę rozpoczętych inwestycji – deweloperzy ruszyli z budową blisko 42 tysięcy mieszkań w pierwszym kwartale. Ten wzrost w znacznej mierze wynika z zapotrzebowania na nowe mieszkania w dużych miastach oraz dostępu do finansowania. Niemniej, deficyt mieszkaniowy wciąż wynosi około 1,5 miliona lokali, co stanowi barierę dla rynku i może przyczynić się do dalszych wzrostów cen w przyszłości.
W 2025 roku europejski rynek nieruchomości mieszkaniowych ma szansę na ożywienie dzięki poprawiającym się wskaźnikom gospodarczym, w tym wzrostowi PKB i stabilnym rynkom pracy. Chociaż nadal będą występowały niedobory podaży względem rosnącego popytu, szczególnie w Holandii, Niemczech i Hiszpanii, inwestorzy powoli odzyskują zaufanie dzięki niższym stopom procentowym i lepszym warunkom finansowym.
Wzrost cen mieszkań w Europie będzie zróżnicowany. W Hiszpanii ceny mogą wzrosnąć o 4–6% w 2025 roku, podczas gdy w Niemczech i Danii prognozuje się stabilny wzrost na poziomie 2–4%. Rynki takie jak Holandia wyróżniają się znaczącym niedoborem mieszkań, co w połączeniu z rosnącymi kosztami budowy i malejącą wielkością gospodarstw domowych dodatkowo zwiększy ceny. W Holandii wzrost może sięgnąć 8–10%.
Choć sektor budownictwa mieszkaniowego zmaga się z ograniczeniami, takimi jak wysokie koszty materiałów i pracy, raport Cushman & Wakefield wskazuje na poprawę aktywności inwestycyjnej. Zwiększająca się liczba pozwoleń budowlanych oraz stabilizacja cen gruntów mogą wspierać rozwój nowych projektów. Jednak w krajach takich jak Włochy, gdzie koszty kredytów hipotecznych nadal są relatywnie wysokie, wzrost cen mieszkań pozostanie ograniczony do 0,5–2,5%. Dodatkowo, zainteresowanie energooszczędnymi budynkami i zrównoważonym budownictwem może wspierać rozwój nowoczesnych inwestycji.
Popyt i podaż na rynku mieszkań
Polska od lat zmaga się z wyzwaniami dotyczącymi dostępności mieszkań. Wysokie koszty mieszkań sprawiają, że większość Polaków korzysta z kredytów hipotecznych, co jeszcze bardziej napędza popyt. Wzrost liczby nowych inwestycji w 2024 roku może jednak wpłynąć na złagodzenie tej sytuacji.
W wielu krajach UE obserwuje się powolny powrót do równowagi między popytem a podażą na rynku mieszkań. W Hiszpanii, Włoszech i Irlandii rośnie liczba inwestycji w mieszkania na wynajem, które mają być alternatywą dla zakupu mieszkań w obliczu wysokich cen. Wzrost zainteresowania mieszkaniami na wynajem jest szczególnie widoczny w dużych miastach, gdzie brakuje mieszkań, a ceny nieruchomości pozostają poza zasięgiem dużej części populacji.
Wpływ technologii i zrównoważonego rozwoju
Polscy nabywcy coraz częściej poszukują nieruchomości, które są nie tylko funkcjonalne, ale także ekologiczne i energooszczędne. Popularność rozwiązań takich jak inteligentne systemy zarządzania energią, instalacje solarne czy nowoczesne systemy grzewcze sprawia, że deweloperzy starają się wdrażać proekologiczne technologie już na etapie projektowania. Dalszy rozwój tych trendów jest nieunikniony, zwłaszcza że rządowe i unijne regulacje kładą coraz większy nacisk na efektywność energetyczną. Niemniej jednak za trendami ESG będzie podążał wzrost cen zakupu nieruchomości ze względu na obciążenia deweloperów.
W całej Europie technologia i innowacje odgrywają coraz większą rolę na rynku nieruchomości. W Niemczech, Francji i krajach Beneluksu wzrost inwestycji w nieruchomości energooszczędne jest odpowiedzią na potrzeby zrównoważonego rozwoju. Rosnąca liczba inwestorów oczekuje technologicznych udogodnień, takich jak monitoring zużycia energii, systemy zarządzania budynkiem czy automatyka, które poprawiają komfort życia i zmniejszają koszty użytkowania.
Prognozy na rok 2025 dla rynku nieruchomości w Polsce i UE wskazują na możliwą stabilizację cen i dalszy rozwój budownictwa mieszkaniowego, choć nadal będą występować różnice regionalne. W Polsce rynek nadal zmaga się z deficytem mieszkań, podczas gdy inne kraje UE odnotowują powolne odbudowanie się równowagi. Inwestycje proekologiczne i technologie inteligentne stanowią przyszłość branży, a trend ten prawdopodobnie nabierze na znaczeniu w nadchodzących latach.
Czytaj dalej: 5 czynników, na które warto zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania niezależnie od rynku
