Z marzenia o własnym mieszkaniu wypadają nie ci, którzy go nie chcą, lecz ci, których na nie po prostu nie stać. A polski rynek kredytów hipotecznych to w rzeczywistości kilka zupełnie odrębnych rynków.
Wśród badanych 18,4% stanowiły osoby, które poważnie rozważały kredyt hipoteczny, ale ostatecznie z niego zrezygnowały. To właśnie ta grupa najwięcej mówi o barierach dostępu do własnego mieszkania. Zapytani o przyczyny rezygnacji, badani wskazują niemal wyłącznie powody finansowe.
Cztery najczęściej wymieniane przyczyny — zbyt wysokie raty w stosunku do dochodów (25,4%), zbyt niska zdolność kredytowa (22,5%), brak wystarczającego wkładu własnego (21,7%) oraz wzrost cen nieruchomości ponad możliwości (12,7%) — mają wspólny mianownik, jakim są pieniądze. Czynniki „miękkie”, takie jak lęk przed zmiennym oprocentowaniem (4,9%), obawa przed wieloletnim zobowiązaniem (3,7%) czy negatywne doświadczenia znajomych (1,2%), pozostają na marginesie. Z rynku nie wypychają więc Polaków emocje ani niechęć do kredytu, ale matematyka dochodu i ceny.
Najmocniej widać to w strukturze dochodów. Wśród osób, które zrezygnowały z kredytu, aż 40,6% deklaruje dochód gospodarstwa domowego nieprzekraczający 6000 zł netto. Wśród tych, którzy kredyt zaciągnęli, odsetek ten wynosi zaledwie 17,8%. Innymi słowy, rezygnujący to w znacznej mierze gospodarstwa o niższych dochodach, dla których przy obecnych cenach i stopach procentowych zdolność kredytowa okazała się nieosiągalna. Bariera ma charakter ekonomiczny i to właśnie ona, a nie brak chęci, decyduje o tym, kto zostaje na rynku, a kto z niego wypada.
Co naprawdę zatrzymuje Polaków przed kredytem hipotecznym?
To nie emocje dominują wśród przyczyn rezygnacji, ale bariery finansowe. Dlatego zamiast zwykłych słupków pokazujemy ranking przeszkód z mocnym rozdzieleniem „twardych” barier od powodów miękkich.
Polaryzację widać też na drugim biegunie skali dochodów. Wśród kredytobiorców co czternasty (7,1%) dysponuje dochodem powyżej 16 tys. zł netto, a najliczniejsze grupy mieszczą się w przedziałach od 8 do 13 tys. zł. Tymczasem wśród rezygnujących osób o najwyższych dochodach jest niemal niezauważalnie mało (1,2%). Rynek kredytów hipotecznych coraz wyraźniej obsługuje więc lepiej zarabiającą część społeczeństwa, podczas gdy gospodarstwa o przeciętnych i niższych dochodach są z niego — przy obecnych cenach i stopach — stopniowo wypychane.
To samo zjawisko wraca przy okazji rezygnacji z konkretnej oferty już w trakcie procesu. Najczęstszym powodem wycofania się jest niższa od oczekiwanej zdolność kredytowa w danym banku (27%). Dla wielu kredyt nie jest więc kwestią wyboru lepszej oferty, lecz pytania, czy w ogóle uda się przekroczyć próg zdolności.
Drugie duże odkrycie badania dotyczy geografii. Mówiąc o „polskim kredytobiorcy”, uśredniamy w rzeczywistości skrajnie różne sytuacje. Mediana ceny finansowanej nieruchomości rośnie od 400 tys. zł na wsi, przez 500 tys. w miastach 50–100-tysięcznych, aż po 870 tys. zł w aglomeracjach powyżej pół miliona mieszkańców. W samej Warszawie sięga ona miliona złotych — dwuipółkrotności tego, co wystarcza na zakup na wsi. To nie jest jeden rynek, lecz kilka rynków różniących się ceną, wymaganym wkładem i progiem dochodowym.
Pokazuje to także rozkład cen w całej próbie. Choć najliczniejszą grupę (40,9%) stanowią nieruchomości z przedziału 400–600 tys. zł, to ponad 9% finansowanych zakupów przekracza milion złotych. Przeciętna krajowa — mediana na poziomie 550 tys. i średnia blisko 600 tys. zł — nie opisuje w praktyce żadnego konkretnego kupującego, a jest jedynie punktem pomiędzy tanim domem na prowincji a drogim mieszkaniem w stolicy.
Cena wejścia rośnie wraz z wielkością miasta
Tu klasyczne słupki nie są konieczne — dane układają się w naturalną „drabinę cen”. Schodkowy przebieg pokazuje, że wraz ze wzrostem wielkości miejscowości rośnie także typowa cena finansowanej nieruchomości.
W tym kontekście szczególnej wagi nabierają programy rządowe. Ich dostępność jest impulsem zakupowym dla blisko jednej czwartej badanych, a ich zakończenie bywa wskazywane jako powód rezygnacji. Polityka mieszkaniowa steruje więc kalendarzem decyzji Polaków — przyspieszając zakupy w czasie obowiązywania dopłat i hamując je, gdy dany program wygasa.
Dla rynku płyną z tego dwa wnioski. Po pierwsze, barierę — niski dochód i brak wkładu — najlepiej adresują produkty kierowane do młodszych i mniej zamożnych, tj. niższy wymagany wkład, wsparcie budowania zdolności i gwarancje. Po drugie, komunikacja i oferta muszą być różnicowane geograficznie, bo „przeciętny Polak z kredytem” to fikcja statystyczna. Bank, deweloper czy portal, który dostrzeże, że obsługuje kilka różnych segmentów naraz, zyska przewagę nad tymi, którzy wciąż projektują ofertę pod jednego, de facto nieistniejącego klienta.
Badanie zostało zrealizowane metodą CAWI (Computer-Assisted Web Interview), czyli ankiety internetowej wypełnianej samodzielnie przez respondentów. Próba liczyła 1328 osób. Badanie objęło trzy segmenty uczestników rynku kredytów hipotecznych: kredytobiorców, którzy zaciągnęli kredyt w ciągu ostatnich trzech lat (47,4% próby; 630 osób), osoby planujące zaciągnięcie kredytu w perspektywie najbliższych 24 miesięcy (34,2%; 454 osoby) oraz osoby, które poważnie rozważały kredyt, lecz ostatecznie z niego zrezygnowały (18,4%; 244 osoby). Badanie zrealizowano w maju 2026 r.
